Este conteúdo é especialmente recomendado para aqueles que estão em busca de um terreno para montar um estacionamento do zero, ou seja, querem comprar um terreno vazio e iniciar um negócio de estacionamento, construindo desde o início a sua infraestrutura.
Descubra os principais fatores que você deve analisar antes de escolher um terreno para montar seu estacionamento e evitar prejuízos.
Você deve saber que não basta encontrar um terreno disponível para ter sucesso em sua empreitada. Existem fatores muito importantes que é necessário avaliar, para não ter problemas com a construção, com a Prefeitura, com a segurança e com a disponibilidade do local para os clientes.
A seguir, nós iremos listar as principais dicas para escolher terreno para estacionamento.
1 Zoneamento do local do terreno
Em cada município, segundo regras e legislações específicas, as regiões são subdivididas por zonas, que definem o tipo de uso que pode ser feito dos terrenos nessas regiões, como por exemplo, o uso residencial, comercial ou industrial.
Os tipos de zonas mais comuns são:
Zona residencial – Seu uso é praticamente restrito a moradias.
Pode haver exceções para negócios como o de estacionamento, porém, com limitações que abrangem horários de funcionamento, volume de vagas e questões relacionadas ao tráfego de veículos.
Zona industrial – Utilizado para fábricas e usinas.
Exceções se aplicam apenas a locais de estacionamento ou garagem não comerciais, para frotas e maquinário.
Zona comercial – Designada para comércio e serviços em geral.
Essa é a zona em que um terreno para estacionamento normalmente funciona. A proximidade de locais de grande movimentação de pessoas e veículos favorece o negócio.
Zona mista – Permite tanto atividades comerciais quanto uso residencial.
Esse tipo de zona, para um estacionamento, pode ser mais versátil, pois equilibra e demanda do comércio e de moradores locais. É necessário verificar, em cada município, que tipo de restrições pode ser aplicada.
Se o seu terreno estiver em uma zona que não permita atividades comerciais, você ficará impossibilitado de obter uma licença de funcionamento. Ainda que você tenha certeza dessa possibilidade, é mais seguro condicionar a finalização do contrato de compra e venda à aprovação da Prefeitura.
2 Condições topográficas do terreno
Outro fator de extrema importância, que deve ser levado em conta na compra de um terreno para estacionamento, diz respeito às características da superfície, como por exemplo, se há áreas de relevo, inclinação, estabilidade e drenagem.
Terrenos acidentados, inclinados ou com relevos, podem dificultar e encarecer a construção, já que um terreno plano é o ideal para um estacionamento. As condições de drenagem vão determinar a necessidade de obras específicas ou a manutenção necessária ao longo do tempo e a estabilidade do solo pode tornar certos tipos de construção inseguras.
Outra observação a ser feita é a incidência do sol no terreno. Os clientes preferem estacionar à sombra e vão buscar um estacionamento com essa característica, ao invés de outro em que as vagas ficam ensolaradas. É possível construir áreas de sombra, mas tenha em mente que isso vai impactar seu orçamento.
3 Condições de infraestrutura
Comprar um terreno vazio não significa que ele estará sem ligações prévias de energia, água e esgoto. No mercado, existem terrenos que já contam com essa infraestrutura, o que agrega valor ao imóvel e facilita qualquer tipo de construção.
O ideal é um terreno que já tem essa estrutura básica, ou haverá mais gastos e demora para o início das atividades, além de questões burocráticas, tanto com as concessionárias, quanto com a Prefeitura.
4 Tamanho e disposição do terreno
O tamanho do terreno desejado vai estar relacionado com a quantidade de vagas que o estacionamento pode disponibilizar e, portanto, impactará suas possibilidades de lucro. Por outro lado, se o seu orçamento não permite uma construção maior e se a demanda por vagas é pequena na região, escolher um terreno muito grande vai ter um impacto no seu custo inicial, sem que haja um retorno imediato.
Outro ponto a avaliar é a disposição do terreno. Por exemplo, um terreno pode ter uma grande área, mas se houver uma grande diferença entre as larguras, pode dificultar a disposição de vagas, áreas de circulação de pessoas e espaços administrativos. Terrenos mais próximos de um formato quadrado são preferíveis.
Será necessário realizar alguns cálculos por profissional especializado, considerando as dimensões exigidas pela legislação.
5 Possibilidade de expansão
Embora um terreno para estacionamento muito grande seja um custo inicial dispensável, dependendo da localidade e do orçamento disponível, você também deve considerar a possibilidade de expansões futuras.
Imagine que a localidade onde será construído o seu estacionamento possui uma alta demanda por vagas, além de pouca concorrência. Mesmo que você não tenha o desejo ou a possibilidade financeira de construir um estacionamento com grande capacidade, pode vir a ser um investimento no futuro.
Se, por outro lado, a demanda por vagas é pequena e você não pensa em expandir o seu negócio, a possibilidade de expansão não será um fator a se levar em conta.
6 Condições de acessibilidade
Estacionamentos precisam cumprir certas exigências de acessibilidade, como por exemplo, um volume de vagas reservadas a pessoas com necessidades especiais. Mas você deverá se preocupar com isso apenas na fase do projeto e da construção.
No que diz respeito à escolha do terreno para estacionamento, as condições de acessibilidade que destacamos se referem à visibilidade e à facilidade com que os clientes podem ter para chegar e sair do estacionamento, à proximidade de seus locais de trabalho e ao comércio, bem como das vias principais na localidade.
O terreno deve estar também em uma via que permita manobras para entrada e saída dos veículos e livre de obstáculos que possam prejudicar o acesso, como árvores, placas e postes.
7 Demanda e concorrência por vagas
Faça uma pesquisa sobre os estacionamentos que funcionam no local. Essa pesquisa pode ser feita pela internet, mas pode ser interessante observa-los de perto por alguns minutos para entender o que eles oferecem e o volume de clientes que atendem.
Faça também uma pesquisa de estabelecimentos comerciais, serviços e empresas que funcionam na mesma área. Veja quais deles já oferecem estacionamentos para funcionários e clientes.
Nos estacionamentos da região, tente se informar se essas empresas trabalham conveniadas a eles. Por exemplo, uma clínica médica pode ter um contrato com um desses estacionamentos para que funcionários e clientes estacionem, mediante um pagamento mensal ou descontos nas tarifas.
Com essas informações, mesmo que não sejam exatas, já dá para se ter uma ideia se há espaço para outro estacionamento na região.
8 Avaliação de mudanças planejadas no local
No momento da compra do terreno para estacionamento, todas as condições podem ser favoráveis. Mas, e se a Prefeitura tiver planejado mudanças que afetarão o seu negócio? Você pode conferir esse planejamento no Plano Diretor.
O Plano Diretor é um documento em que as prefeituras estabelecem metas de desenvolvimento para o município, por períodos que podem chegar a dez anos. É um documento público, portanto, de fácil acesso. Variando de prefeitura a prefeitura, você pode encontra-lo das seguintes formas:
- Site oficial da Prefeitura
- Portal da Transparência
- Câmara Municipal
- Secretaria de Planejamento
- Secretaria de Urbanismo
Pelo Plano Diretor da sua cidade, é possível checar se vão haver mudanças na região que afetarão negativamente, ou até mesmo positivamente a região do terreno que pretende comprar.
9 Custos, viabilidade e projeção de retorno
Avalie quais são os custos para o início da operação, incluindo a compra do terreno, a construção, compra de equipamentos, suprimentos, entre outros, além de uma projeção do custo mensal da operação. A projeção de retorno determina o lucro mensal estimado e o tempo necessário para cobrir os custos. A seguir estão listas simplificadas do que deve ser analisado.
Custos para o início da operação
- Valor do terreno
- Valor da construção
- Impostos e registros
- Mobiliário necessário
- Compra de equipamentos
Custos mensais da operação
- Energia, água e internet
- Salários dos funcionários
- Seguros e impostos
- Manutenção do espaço
- Manutenção de equipamentos
Projeção de retorno
- Volume de vagas disponíveis
- Valores praticados na região
- Faturamento (vagas x tarifa x horas)
- Lucro (faturamento – custo mensal)
Viabilidade
Com esses dados à disposição, é possível avaliar se o negócio é viável. Se é possível arcar com os custos iniciais e se o faturamento previsto cobre as despesas e possibilita o lucro esperado. A avaliação dos valores cobrados na região e a demanda por novas vagas será fundamental.
Tecnologias
Atualmente, a automação de estacionamentos não é apenas um diferencial, mas uma necessidade para o conforto do cliente e para a otimização da operação e da gestão do negócio. Cancelas automáticas, totens de pagamento, totens de acesso, entre outros, se tornaram essenciais.
Além disso, você pode considerar investimentos em tecnologia como a instalação de painéis solares, que vão reduzir ou eliminar os custos de energia ao longo do tempo.
10 Tendências de mercado na região
Em algumas localidades, há clientes com expectativas maiores do que apenas a necessidade de obter uma vaga. Por isso mesmo, os estacionamentos da área podem investir em diferenciais para atrair esses clientes. Você pode incluir alguns desses itens no seu custo inicial e de manutenção, por exemplo:
- Serviço de lavagem de carros
- Serviço de Valet
- Checagem de pneus
- Estações de recarga para carros elétricos
- Espaços para veículos alternativos
Esses tipos de serviços adicionais podem atrair mais clientes, beneficiar a imagem do estacionamento e gerar mais recursos financeiros para o negócio.
Conte com o parceiro ideal
Durante todo esse processo, você pode contar com profissionais liberais ou empresas de engenharia, arquitetura, urbanismo, construção, advogados e contadores, além de uma empresa especializada em soluções para estacionamento.
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